Analys av SBC Sveriges BostadsrättsCentrum

Eftersom det är julafton så kommer här en present från oss två till er alla! God jul och njut lagom av glöggen!

I Sverige så finns det idag ca 23 000 aktiva bostadsrättsföreningar och dessa ökar med 600-800 per år. Alla läsare som varit med i en bostadsrättsförening förstår att många av föreningarna behöver hjälp med bokföring, administration och allt annat som en fastighetsägare behöver hantera. Tre stora firmor finns inom detta område och SBC är de enda som är börsnoterade.

Det finns flera anledningar till att jag fick upp ögonen för SBC. Värderingen verkar låg, utdelningen hög samt att min spontana tanke kring affärsidén är att kunskaperna de besitter är inte unika (vilket gör rekrytering och upplärning enkelt). De har återkommande kunder och dessutom skapar byggbolagen så små bostadsrättsföreningar som möjligt för att kunna belåna dessa maximalt. Alltså blir det mer administration och ännu fler potentiella kunder. Sedan är bolaget ganska litet (värt en halv miljard) och noterat på NGM med dålig likviditet. SBC verkade helt enkelt bara vara bortglömt.

SBCs verksamhetsområden

SBC har tre verksamhetsområden och dessa är vad varje bostadsrättsförening behöver i sitt dagliga arbete. Det är dels ekonomi- och juridiktjänster, men även teknisk förvaltning. Det senare uppfattade jag som otydligt och vid en närmare titt innefattades det mest skötseln, men inte aktiva hantverkarjobbet eller om man ska bygga en helt ny fastighet.

Historiskt har SBC även varit projektering-/byggbolag, men det gick inget vidare. Man saknade kompetens och det blev en dyr affär för aktieägarna att reda upp. Idag driver JM det istället för SBC. Genom detta har bolaget ändrat karaktär från 2011 och framåt och min bedömning är att det inte bör komma fler dåliga överraskningar från den tiden.

Jag anser att tittar man på SBC ska de ses som en konsult. Det innebär att värdet i bolaget finns i personalens kunskaper, eventuell nettokassa i bolaget samt framtida intäktsmöjligheter. Nu har SBC en intressant kundkrets då dessa är återkommande och det ska (nog) mycket till för att en förening ska byta administratör. Därmed tror jag prisnivån ligger relativt stabil med inflationen. Enda sättet att få tillväxt för SBC är med andra ord att få fler kunder.

Konkurrenter

HSB har 3 900 bostadsrättsföreningar som är medlemmar (men ingen siffra på hur många de förvaltar) och Riksbyggen har ca 3 700 (även här beror det på hur man räknar). Dessa siffror kan jämföras med SBC som har 2 500. Jag skrev i inledningen att det finns ca 23 000 aktiva föreningar och då inser man snabbt att ca 13 000 föreningar saknar en relation till en ”bjässe”.

Tittar man på HSBs omsättning och vinst för 2013, hade de en omsättning på 134 miljoner och gjorde en vinst på sista raden på 450 000. Riksbyggen hade en omsättning på 5,1 miljarder och sista raden visade 215 miljoner i vinst. SBC hade en omsättning på 247 miljoner och en vinst på 45 miljoner. Självklart är det fullständigt olika bolag och man kan inte riktigt göra den här jämförelsen.

Riksbyggen är mer ett fastighetsbolag som har en ekonomisk förvaltningsavdelning. Denna bit har som syfte att ta hand om nya bostadsrättsföreningar som uppstår av deras byggande. De hanterar självklart även gamla bostadsrättsföreningar. Riksbyggen ägs av fackförbund och kommer aldrig börsnoteras (är min gissning).

HSB liknar Riksbyggen, men det finns ett större mål i form av att serva sina medlemmar och vara aktiva i bostadsdebatten. De har ett mindre uttalat vinstintresse, än vad jag tycker mig se i Riksbyggen. Dock har de ett bredare tjänsteutbud än SBC (i och med att de bygger själva) och borde på så vis kunna slussa in kunderna direkt till sig själva.

SBC säger sig uppleva hårdare konkurrens. Min magkänsla är att mindre revisionsbyråer och andra bokföringskonsulter har insett fördelen med bostadsrättsföreningar och dessa kan pressa priserna inom ekonomiförvaltningen. I grund och botten är SBCs verksamhet en enkel affär. Det är därför synd/konstigt att SBC inte kunnat förvärva något bolag än, fastän man haft det som mål. Att räkna ut vad en kundstock är värd borde inte vara speciellt utmanande från varken köpare eller säljare.

Vad har skett 2014?

Generellt är det här ett bolag som det inte ska hända mycket med. Om det är negativt är det mycket illa och är det positivt är det mycket positivt, eftersom normalläget ska vara ”samma som förra året”. Därför vill jag veta varför åren skiljer sig åt.

Under 2014 har man rapporterat att omsättningen ökar, men på sista raden är resultatet något sämre. Detta är p.g.a. att kostnaderna har ökat då man säljer mer juridisk kunskap. Juristerna kostar helt enkelt mer ekonomerna. Sedan har man även kommunicerat att man förräntar den överfyllda kassan på ett sämre sätt p.g.a. ränteläget på säkra värdepapper. Det här är en sak jag tar upp längre ned.

Finansiella mål

SBCs balansräkning har en bit som sticker ut och det är 100 miljoner i kassan. Det egna kapitalet är dessutom absurt stort emot verksamhetens behov. Det visar också att kassan inte är lånade pengar. För övrigt är det bland de mest lättlästa balansräkningarna ni sett.

Kikar vi på resultaträkningen (2011-2013 samt tre kvartal 2014) ser man att intäkterna är på ungefär samma nivå men att vinsten har ökat. Detta p.g.a. att man inte längre har några effekter av projekteringsbiten som tidigare nämnts. Med andra ord är även denna lättläst.

SBC har tidigare haft finansiella mål om att man vid 2015 skulle omsätta 300 miljoner. Just omsättningen har inte rört sig ur fläcken och därför verkar man ha städat bort det målet.

I början av 2014 satte SBC istället andra finansiella mål, som till stor del redan är uppnådda. Som investerare vill jag inte se att målen är markant överträffade, eftersom organisationen kan bli bekväm i situationen. Det kan också visa att just nu går det exceptionellt bra och att man bör räkna med att det vänder. Deras uttalade mål är:

• Rörelsemarginalen ska uppgå till minst 15 procent.
• Omsättningen ska öka med cirka fem procent årligen, därutöver kan förvärv tillkomma.

Deras utdelningspolicy motiveras med följande:

Styrelsen fastställde vid samma tidpunkt en ny utdelningspolicy. Styrelsens intentioner är att ge aktieägarna en utdelning som långsiktigt återspeglar såväl god direktavkastning som utdelningstillväxt.
Policyn är att utdelningsnivån anpassas till SBCs resultatnivå, finansiella ställning, beredskap för företagsförvärv, behovet av kapital beroende på den marknad SBC verkar och andra faktorer som styrelsen anser relevanta. Den årliga utdelningen ska långsiktigt motsvara minst 30 procent av årets resultat, dock kan en lägre utdelningsandel gälla under de närmaste åren.

Den här policyn kan tyvärr bara beskrivas som galen. I dagsläget har man en soliditet på 80 % och gjorde ca 3 kr per aktie i vinst förra året. Då delade man ut, via split och inlösen, 0,66 per aktie. Varför man gjorde på det viset, istället för en klassisk utdelning (som först faktiskt var utannonserad), antar jag är för att man ville öka likviditeten i aktien. Någon läsare som annars vet varför?

Man kan se utdelningsnivån på två sätt. Utdelningen på aktiekursen per årsskiftet var 4,7 % och det är helt godkänt. Dock anser jag att det var en alldeles för låg andel av vinsten, eftersom man nu har en extrem soliditet. Sparar man pengar till att förvärva något bolag , anser jag att det finns bättre lösningar. Man kan trycka nya aktier eller att man faktiskt belånar bolaget och ställer in utdelningen nästa år. I dagsläget förvaltar man kassakistan för konservativt och om det är storägarnas önskemål bör de sköta förvaltningen själva. Mina pengar borde inte styras av storägarnas villkor!

Hur följer SBC mina kriterier?

Jag har bara tagit med 2011 till 2013, eftersom affärsverksamheten ändrades då. Det blir således att alla snittvinster m.m. är på tre år och inte fem som mina investeringskriterier egentligen kräver. Jag tycker det dock är OK, eftersom affärsverksamheten som är kvar är den stabila i bolaget.

Ägarställning, är inte riktigt vad man som småsparare önskar sig. De 10 största ägarna, äger 93,8 % av bolaget och de två största ägarna, Riksförbundet Bostadsrätterna samt AB Apriori kontrollerar nästan 70 %.

Dessa två huvudägare är oense kring ett avtal de har sinsemellan kring hur Apriori ska kunna köpa aktier av Bostadsrätterna. Det har även, av förståeliga skäl varit tal kring att avnotera bolaget och placera dem på Alternativa aktiemarknaden. Att ägarnas syn inte överensstämmer straffar bolaget med onödiga kostnader samt oklarheten pressar troligtvis aktiekursen.

Jag vill även flika in att styrelsen är ganska slappa med att dyka upp på styrelsemötena samt att aktieägandet inom företagsledningen är mycket lågt. Det känns spontant som att de väntar på ett personaloptionsprogram. Själv anser jag att VD som har en rimlig lön, borde köpa in sig i bolaget. Man har med andra ord väldigt lite incitament att vara aktieägarvänliga samt att man är tjänstemannastyrt.

Om man ska summera denna bit är känslan att det finns flest positiva nyheter som kan uppkomma. Detta leder till att så som mina kriterier är utformade får bolaget godkänt. Jag kommer dock följa upp ägarstriden, så gott det nu går.

Finansiellt stark ställning, är mer än väl godkänt.

Intjäningsstabilitet, är godkänt fast jag bara tittat på tre år.

Intjäningstillväxt, från 2011 klarar man målet. Anledningen till detta är att tidigare år än 2013 har drabbats av kostnader som hör till tidigare år. Vad vi sett av 2014 har man drabbats av högre lönekostnader och därför har vinsten pressats ned. Jag tror man behöver förvärva bolag för att uppnå tillväxt. Därför kan jag inte godkänna detta kriterium.

Värdering på bolaget, med ett pris på runt 13 kr per aktie och en medelvinst från de senaste tre helåren på runt 0,73 ger ett P/E på 17,8. Dock har jag sagt om och om igen att 2011 och 2012 inte går att använda fullt ut och jag anser därför att en normal vinst är på runt kronan. Då har vi ett P/E på 13. Om man säger att en hållbar vinst är på 1,1 så är P/E på 11,8.

Man kan även dra bort kassan på 100 miljoner (och marknadsvärdet på bolaget med kassan är 500 miljoner) vilket gör att P/E-talet sjunker till ungefär 9,5 (när man tar bort 20 % på P). Det är uppenbarligen ett lågt värderat bolag.

Sammanfattning

Jag är minst sagt kluven kring bolaget och fast man haft mål att öka omsättningen, att köpa bolag m.m. har ingenting skett. Därför blir min bedömning att jag inte ska köpa mer. Jag kommer vänta på att se två kvartal med bra organisk tillväxt, eller att man gör ett prisvärt förvärv. Det innehav jag idag har i SBC kommer jag inte sälja, eftersom direktavkastningen är helt acceptabel. Den borde dessutom öka.

En tanke som jag fick av Jan Dinkelspiel (på Shareville) var att bolaget faktiskt går att köpa ut från börsen (om storägarna nu går med på det). Ger man en premie på 50 % (så kalaset kostar 750 miljoner) kan detta finansieras med bolagets eget kassaflöde. Nu är jag inte nämnvärt intresserad av att göra det, men man kan som privatperson även belåna innehavet och finansiera det med direktavkastningen. Vet man inte vad man gör är det dock ett bättre alternativ att öka belåningen på huset för att placera detta hos en nischbank med insättningsgaranti.

Jag behåller bevakningen av SBC och återkommer regelbundet! Just nu skulle jag inte rekommendera er att köpa SBC. Det finns trevligare aktier i nuläget.